厦地税函[2011]8号厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知

厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知

  厦地税函[2011]8号         2011.2.28

各区地方税务局、直征局、外税分局、稽查局：
现将财政部、国家税务总局（财税[2010]121号）《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》中的第三点“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”明确如下：
【陈萍生点评—— 厦门市地税局及时提出贯彻意见值得赞扬，毕竟这个文件在理解层面存在不同的看法，及时提出意见，不管正确与否，起码能够指导税企双方规避税收风险。】

一、纳税人以划拨方式取得土地使用权的，初始用地成本为零，不再对土地价值进行评估并入房产原值。如纳税人先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法将补缴的土地出让金和其他出让费用并入房产原值。
【陈萍生点评——该条规定实际上还是要将取得土地使用权价值计入房产征税。划拨方式的或是无偿取得土地的，由于没有实际支付价款，土地价值为0，不需要评估作价加重企业负担。一般国有企业或政府招商引资会存在这种情形。划拨改出让的，按照规定要重新招拍挂或以其他方式补交土地出让金，相当于企业正式购买土地使用权，地价变为有偿取得，所以要并入征税。】

二、纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值；如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值。上述租金以合同约定的总金额为准。
【陈萍生点评—— 土地租金也并入房价征税，一般是指长期租赁土地使用权，后在此土地上建房的行为。虽然土地使用权不属于租赁者，如此规定，似乎有些不太合符情理。实际上租赁者一般是以建好的房产抵偿租金行为。为何租赁集体土地不并入呢？可能是考虑小产权房的敏感问题吧。】

三、宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的比，以厦门市规划局核发的《工程规划许可证》登载的为准。
【陈萍生点评—— 关于容积率的概念问题，这点是没有疑义的。】
(一)宗地容积率低于0.5的，以房产建筑面积的2倍作为占地面积A，再以A占总占地面积的百分比确认其地价，并入房产原值；容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。
【陈萍生点评—— 第一段话容积率乘以2倍是财政部和国家税务总局121号文件的原文意思表达，虽然不尽合理，但这是没有办法的。它改变了原财税[2008]152号文件可以不将土地价值计入房产征税的规定。主要是为了配合重庆上海征税房产税的需要。这一规定，大大加重了纳税人的负担，在结构性减税的提法下，有增有减，无疑这是加法的内容。估计全国增收千亿以上。

第二段话，对于容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。本人持不同看法，原因如下：既然121号文件表述容积率在0.5之下的要加倍计算，就说明不加倍计算就只是部分土地价款，因此，0.5之上的也是部分土地计入房价，而不是全部。况且，0.5以下的加倍不是全部土地面积，0.5之上的反而是全部土地面积，不可能鼓励小容积率建房吧。有的说应该是房屋占地垂直投影面积，有的说是红线内的面积，看来各地至少地市一级税务机关需要一个文件予以明确。】

(二)同一宗地分期开发，在申报房产税时，应按该期（栋）房产建筑面积占该宗地上的房产总建筑面积的百分比配比地价并入房产原值。
【陈萍生点评——还是将土地总价款计入房价征税，只是按比例计算分配罢了。但是，按建筑面积计算不如按占地面积计算，因为有的建筑面积大，占地面积小；有的建筑面积小，但占地面积大。】

为便于我市房产税的征管实际及房产税税源管理系统的更新维护，经研究，财政部、国家税务总局（财税[2010]121号）《通知》和本通知都自2011年1月1日起执行。请各征收单位加强《通知》的政策宣传，做好征管工作。对政策执行中遇到的问题，及时上报市局。
【陈萍生点评——估计厦门市的企业，特别是工业企业意见很大。因为厦门市企业的全部土地价款将列入征收房产税范围。一方面缴纳土地使用税，另一方面缴纳房产税，典型的重复征税。不知道“两会”代表—财政部财政科研所的贾康所长如何解释“一个是租金，一个是税，两者并行不悖”。】